- Principe de la nécessité d'une autorisation
En vertu de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c.
R-8.1), toute personne désirant convertir un ou plusieurs immeubles
en copropriété divise doit demander l'autorisation de la
Régie, dès lors que l'immeuble a ou a eu au cours des
10 dernières années, au moins un logement.
Au sens de la loi, un "logement" est un lieu loué à
des fins résidentielles, ou qui est offert en location ou bien devenu
vacant après une location.
- Avis d'intention : la première étape
Avant toute autre démarche, le propriétaire doit donner
à chaque locataire, par écrit, un avis conforme à
la loi, indiquant son intention de convertir. Une copie de chaque avis
d'intention doit être transmise à la Régie. Le propriétaire
verra à conserver les preuves de cette transmission aux locataires,
car il devra les produire lors de l'audience sur la demande d'autorisation
(voir point 6). Veuillez noter que la Régie fournit des formules
d'avis d'intention.
Il est important de savoir que, dès que cet avis a été
donné, les locataires bénéficient d'un droit illimité
au maintien dans les lieux dans leur logement et, sauf en de rares
exceptions ou s'ils y consentent, ils ne peuvent pas être délogés
pour une reprise du logement qui serait exercée par un acquéreur
éventuel.
- Demande auprès de la municipalité
Il faut également obtenir un document de la municipalité
concernée. La procédure peut différer d'une municipalité
à une autre et, selon qu'elle est située ou non sur le territoire
de la Communauté urbaine de Montréal :
Sur le territoire de la CUM où le principe est l'interdiction
de convertir :
Si la municipalité a adopté un règlement prévoyant
des dérogations, il faut obtenir une telle dérogation à
l'interdiction par résolution du Conseil de la municipalité
concernée. Le propriétaire doit consulter sa municipalité
pour connaître la procédure concernant la demande de dérogation
et les frais exigibles.
Pour les immeubles situés sur le territoire de la Ville de Montréal,
les propriétaires ont intérêt à consulter une
publication de la Ville intitulée Conversion d'immeubles locatifs
en copropriété divise. Ce document fait notamment mention
des immeubles admissibles à une demande de dérogation. Il
est disponible dans les bureaux Accès Montréal.
Ailleurs au Québec où le principe est la permission
de convertir :
On obtiendra une résolution autorisant la conversion ou un certificat
attestant qu'aucun règlement n'a été adopté
ou ne restreint la conversion sur le territoire de la municipalité.
- Demande d'autorisation
Le propriétaire a six mois pour produire sa demande d'autorisation
de convertir à la Régie du logement. Ce délai se calcule
soit à partir de l'avis d'intention soit de celle de l'obtention
du document de la municipalité, selon la date la plus tardive.
La demande doit être accompagnée des frais prévus
par règlement, qui varient suivant le nombre de logements.
Vu la complexité d'une telle démarche, il est suggéré
au demandeur de consulter un notaire ou un avocat pour la rédaction
de la demande et pour l'assister lors de l'audience. Dans le cas du
notaire, ce dernier verra à faire signer la demande par le demandeur
et il pourra agir comme témoin du demandeur seulement; il ne peut
être considéré comme un représentant vu les
exigences des articles 72 et 74 de la Loi sur la Régie du logement
: mandat gratuit, etc.
- Signification de la demande
La demande doit être signifiée, aux frais du demandeur,
à chaque locataire et à chaque colocataire, individuellement,
s'il y a lieu. Elle sera également signifiée aux mis-en-cause
le cas échéant.
Les modes de signification les plus usuels sont :
1- courrier recommandé;
2- courrier certifié;
3- huissier.
On peut également
signifier par tout autre mode permettant de prouver la réception
de la demande, comme par exemple, la remise en main propre. La preuve de
réception peut, en ce cas, être un accusé de réception
ou le témoignage d'une personne qui a assisté à la
réception de la demande.
- Audience
La Régie transmettra aux parties, aux locataires et aux mis-en-cause
le cas échéant, un avis les informant du lieu, de la date
et de l'heure de l'audience. Aucun avis de présentation n'est donc
nécessaire comme c'est le cas pour certaines requêtes ou demandes
devant les tribunaux de droit commun.
Si le demandeur est une personne physique, il devra être présent
à l'audience. À défaut, il peut mandater son conjoint
ou être représenté par un avocat. Il peut aussi pour
motif sérieux, mandater par écrit un parent, un allié
ou un ami. S'il s'agit d'une personne morale (compagnie, etc.), un officier,
un administrateur ou un employé dûment mandaté par
résolution ou un avocat, pourra agir comme représentant lors
de l'audience.
Le demandeur devra apporter la preuve de signification de la demande
et de la transmission de l'avis d'intention aux locataires (voir point
2).
L'audience se déroulera en principe devant deux régisseurs.
Comme l'audience n'est pas une simple formalité, il est important
de savoir que toute preuve requise et non fournie risque d'entraîner
une remise de la cause et par conséquent des délais supplémentaires.
Le demandeur ou son représentant doit être en mesure de
prouver tous les faits relatifs à la demande et toutes les circonstances
entourant la conversion au moyen de témoignages et de pièces
matérielles. Ainsi, si le demandeur est représenté
et que son mandataire n'est pas personnellement au fait, il devra voir
à assigner les témoins capables d'attester les faits.
- Affichage
La loi prévoit qu'une affiche doit être placée devant
l'immeuble. La Régie sollicite la collaboration du propriétaire
pour les aspects techniques de l'affichage. L'affiche indique entre autres
que toute personne peut faire des représentations écrites
sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication
d'un avis public le cas échéant.
La Régie peut, si elle l'estime opportun, tenir une audience
publique où elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.
- Décision
La Régie transmettra une copie de la décision aux parties,
de même qu'à chacun des locataires identifiés sur la
liste annexée à la demande.
La loi prévoit que la décision de la Régie doit
faire mention du nom de tous les locataires et du numéro de leur
appartement, pour qui la reprise du logement ne peut plus être
exercée.
- Inscription de la déclaration de copropriété
au Bureau de la publicité des droits (appelé avant 1994 Bureau
d'enregistrement)
Une fois obtenue l'autorisation de convertir, le propriétaire
a un an pour faire inscrire sur le registre foncier la déclaration
de copropriété. Celle-ci doit être accompagnée
de la décision de la Régie autorisant la conversion.
Si on laisse écouler ce délai d'un an, l'autorisation
est sans effet. On peut, pour un motif raisonnable, déposer une
demande de prolongation de délai pourvu que cette demande soit adressée
à la Régie avant l'expiration de ce délai.
- Sanction
Il est important de savoir que tout intéressé, y compris
la Régie, peut demander à la Cour supérieure de faire
radier l'inscription de la déclaration de copropriété
faite sans l'autorisation de la Régie, alors qu'elle était
requise, et faire annuler toute convention subséquente à
cette inscription.
Ce type de demande nécessite souvent plusieurs pages de texte,
notamment à cause de la présence de plusieurs parties, de
longues désignations cadastrales à transcrire, etc.; en conséquence,
pour la rédaction, nous suggérons de ne pas utiliser le formulaire
général (avec copies carbone) conçu par la Régie
car il est peu approprié à ce genre de demande. Il serait
plus pratique de remplir la demande sur du papier ordinaire de format 8½
X 14. Et n'hésitez pas à vous inspirer de la Structure-type
de demande qui apparaît en partie III du présent document.
- Parties à la demande
La demande identifiera correctement le propriétaire, qui peut
être une personne physique, une société composée
de plusieurs personnes ou une personne morale (compagnie, etc.), avec l'adresse
et le code postal. Il serait utile d'indiquer le numéro de téléphone
et de télécopieur s'il y a lieu.
-
Identification des locataires
Chaque locataire sera identifié dans une annexe à la
demande; on prendra soin d'indiquer le numéro d'appartement
de chacun. On inclura même un locataire qui, au moment de la demande,
a donné un avis de non- reconduction de son bail.
Une liste à jour des locataires devra être produite à
l'audience, supprimant les noms de ceux qui ont quitté et indiquant
les nouveaux qui sont arrivés.
-
Immeubles
La demande doit comporter la désignation cadastrale de l'immeuble
ou des immeubles qu'on veut convertir, conforme aux articles 3032, 3033
et 3037 C.c.Q" Cette désignation doit être complète,
à jour et officielle, c'est-à-dire correspondre à
celle du registre foncier au jour de la demande. Si des modifications cadastrales
ont lieu par la suite, elles devront être communiquées aux
régisseurs lors de l'audience.
La demande indiquera également l'adresse civique de chaque immeuble
et le nombre de logements.
Il est essentiel de produire le titre d'acquisition du propriétaire
(ex. : contrat d'achat).
Si un plan ou un certificat de localisation est disponible, il sera
considéré comme un document pertinent.
-
Critères considérés par la
Régie / Précisions dans la demande
Lors de l'étude de la demande, la Régie considérera
principalement les aspects reliés aux droits des locataires actuels
et des locataires ayant demeuré dans l'immeuble au cours des années
antérieures, notamment le droit au maintien dans les lieux. En résumé,
la loi prévoit que la Régie doit refuser toute autorisation
si :
- des travaux ont été faits à l'immeuble en vue
de le préparer à la conversion et d'évincer un locataire;
- un logement a déjà fait l'objet d'une reprise illégale
par le propriétaire ou a été repris en vue de convertir
l'immeuble en copropriété divise;
- dans les cinq années précédant la demande le propriétaire
a été déclaré coupable d'une infraction de
harcèlement à l'égard d'un locataire de l'immeuble,
pour laquelle il n'a pas obtenu le pardon.
La demande devrait fournir des précisions sur les éléments
ci-dessus mentionnés et le demandeur doit être prêt,
à l'audience, à donner tous les détails pertinents
concernant chacun de ceux-ci.
Il est aussi important de savoir que, si une demande de conversion est
rejetée pour l'un ou l'autre des trois motifs ci-dessus mentionnés,
on ne pourra en produire une autre, pour cet immeuble, avant trois ans.
-
Certains cas de conversions interdites
Enfin il est utile de savoir que lorsqu'un immeuble appartient aux organismes
suivants, la conversion est interdite :
- une coopérative d'habitation;
- un organisme sans but lucratif;
- une société municipale d'habitation;
La conversion est interdite si l'immeuble a été
construit, acquis, restauré ou rénové dans le
cadre d'un programme gouvernemental d'aide à l'habitation.
D'autres informations ou documents pourraient être demandés
par le tribunal. Le demandeur devra alors y agréer dans le délai
indiqué.
Description de tous les immeubles faisant l'objet de la demande de conversion,
avec l'adresse, le nombre de logements et la désignation cadastrale
de chacun.
Mention de l'origine du droit de propriété (de qui et
quand chaque immeuble a été acquis) de tous les immeubles
faisant l'objet de la demande de conversion.
