LA CONVERSION D'UN IMMEUBLE LOCATIF EN COPROPRIÉTÉ DIVISE* : L'ESSENTIEL, D'UN COUP D'OEIL   
  
Étapes Propriétaire Locataire Acquéreur

À compter de l'avis d'intention

Le propriétaire doit s'assurer que la conversion est possible dans la municipalité, et
  • Avant toute démarche, envoyer un avis d'intention de convertir à chacun des locataires.
    L'avis doit être conforme au modèle prévu par la loi (exemplaires offerts à la Régie du logement).
  • Transmettre copie de cet avis à la Régie du logement.
  • Prévenir le locataire au moins 24 heures à l'avance de la visite d'un acquéreur éventuel ou de toute autre activité préparatoire à la conversion.
  • Le propriétaire peut procéder à des travaux dans le logement qu'il occupe.
  • Aucune autorisation de la Régie n'est nécessaire pour les travaux d'entretien et les réparations urgentes et nécessaires à la conservation de l'immeuble.
  • Le propriétaire retrouve son droit de reprendre un logement et celui d'y faire des travaux s'il avise par écrit le locataire qu'il n'a plus l'intention de convertir ou si la conversion n'est pas complétée dans les délais prévus par la loi.
  • Dès qu'un avis d'intention de convertir est envoyé, le propriétaire d'un logement ne peut plus le reprendre pour l'occuper lui-même ou y loger des parents, sauf s'il y a eu cession du bail après l'avis ou qu'il s'agit d'un nouveau locataire depuis que l'autorisation de convertir a été accordée par la Régie.
  • Qu'il ait consenti ou non à quitter le logement, le locataire peut demander des dommages-intérêts et des dommages punitifs suite à une reprise illégale ou faite dans le but de convertir l'immeuble en copropriété divise et de l'évincer.
  • Dès l'avis et jusqu'à ce que l'assemblée des copropriétaires soit formée en majorité de propriétaires occupants, les travaux dans l'immeuble doivent être autorisés par la Régie qui considère leur utilité immédiate pour le locataire et peut imposer des conditions justes et raisonnables.
  • Si des travaux sont autorisés par la Régie et que le locataire doit évacuer temporairement son logement, le propriétaire lui versera - à la date d'évacuation - l'indemnité fixée par la Régie.
L'avis d'intention doit avoir été donné avant la visite d'un acquéreur éventuel.

Demande à la municipalité

  • À Montréal :
    • faire une demande de dérogation auprès de l'arrondissement et l'obtenir.
  • Dans les autres municipalités, s'il y a lieu :
    • obtenir un certificat de conformité au règlement municipal ou une autorisation selon le règlement.
  • Dans les municipalités où le conseil (ou un comité) est appelé à se prononcer sur les demandes de dérogation ou d'autorisation, toute personne intéressée (par exemple, un locataire ou un acquéreur éventuel) peut se faire entendre par le conseil (ou le comité).

Demande d'autorisation à la Régie du logement

  • On doit faire la demande d'autorisation de convertir à la Régie dans les six mois suivant l'avis d'intention ou l'obtention du document de la municipalité, selon la plus tardive de ces dates.
  • La résolution ou le certificat de la municipalité, ainsi que la liste des noms et adresses des locataires de l'immeuble doivent accompagner la demande d'autorisation de conversion.
  • On doit acquitter les frais de la demande à la Régie.
  • On doit signifier copie de la demande à tous les locataires.
  • On doit produire, à l'audience, une liste à jour des locataires.
  • La Régie doit refuser la demande d'autorisation si :
    • des travaux ont été faits à l'immeuble en vue de le préparer à la conversion et d'évincer un locataire;
    • un logement a fait l'objet d'une reprise illégale ou faite dans le but de convertir ;
    • le propriétaire a été déclaré coupable de harcèlement envers un des locataires de l'immeuble dans les cinq années précédant la demande, sauf pardon.
      Dans ces cas, une nouvelle demande ne peut être produite qu'après un délai de trois ans de la date du refus.
  • Quand elle accorde l'autorisation de convertir, la Régie identifie les locataires protégés contre la reprise de leur logement.

L'enregistrement de la déclaration de copropriété

  • L'autorisation de convertir doit accompagner la déclaration de copropriété lors de l'inscription.
  • Le propriétaire doit procéder à la publication de la déclaration de copropriété (au Bureau de la publicité des droits) dans l'année suivant l'autorisation de la Régie, sinon, cette autorisation est sans effet. Pour un motif raisonnable, la Régie peut prolonger le délai (il faut en faire la demande avant l'expiration du délai d'un an).
  • La Régie ou toute personne intéressée peut demander à la Cour supérieure la radiation de l'inscription d'une déclaration de copropriété fait sans que la Régie ait autorisé la conversion ainsi que l'annulation de tout contrat subséquent.
  • L'acquéreur d'un logement converti devrait s'assurer que l'autorisation de convertir de la Régie a bien été jointe à la déclaration de copropriété au moment de l'inscription.

Avant la première vente de chaque logement

Rapport d'expert et circulaire d'information

Le propriétaire doit remettre à l'acquéreur éventuel :
  • un rapport d'expert sur l'état de l'immeuble;
  • une circulaire d'information sur le projet et l'administration de la copropriété, accompagnée de la décision de la Régie et d'un résumé de la déclaration de copropriété ou du projet de déclaration.
  • Si les documents (ou le contrat de vente) contiennent des informations fausses, trompeuses ou incomplètes sur un élément substantiel, l'acquéreur peut - dans les trois ans suivant la transaction - réclamer une diminution de ses obligations (prix ou autre) en s'adressant au tribunal compétent s'il souffre d'un préjudice.

Offre de vente

  • On ne peut conclure la première vente d'un logement avec une personne autre que le locataire avant d'avoir offert à ce dernier d'acheter le logement aux mêmes prix et conditions que ceux convenus avec l'autre personne.
  • On doit remettre une offre de vente au locataire conforme au modèle prévu par la loi (exemplaires offerts à la Régie du logement) et l'accompagner du rapport d'expert ainsi que de la circulaire d'information.
  • Le locataire a la priorité d'achat de son logement.
  • Si une vente est conclue en contravention du droit de priorité (droit de préemption) du locataire, celui-ci a un an à compter de la connaissance de celle-ci pour en demander l'annulation en Cour supérieure.
  • Le locataire dispose d'un mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. S'il n'y répond pas, on considère qu'il a refusé l'offre de son propriétaire.
  • S'il accepte et que l'acte de vente n'est pas signé dans les deux mois de l'acceptation de l'offre ou d'un délai plus long convenu, le propriétaire peut vendre le logement à une autre personne, à moins que le délai soit hors du contrôle du locataire.
  • L'acquéreur, comme le propriétaire vendeur, ne peut reprendre le logement converti tant qu'il est occupé par un locataire identifié dans la décision de la Régie.

*Lorsque tous les logements sont occupés par des copropriétaires indivis, il suffit alors de déposer une demande d'autorisation de convertir à la Régie et de publier la déclaration de copropriété dans l'année suivant l'autorisation de la Régie.

  
  
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