Conversion d'un immeuble en copropriété divise par des copropriétaires indivis

GUIDE DE PRÉPARATION DE DOSSIER NOTE : Ce document porte principalement sur la rédaction de la demande et la préparation de la preuve à fournir lors de l'audience. Pour obtenir plus de détails sur les règles et les étapes de la conversion, nous vous suggérons de lire la publication de la Régie du logement intitulée La conversion en copropriété divise... et les locataires.

Partie I

L'Ensemble de la démarche

1. Principe de la nécessité d'une autorisation

En vertu de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1), toute personne désirant convertir un ou plusieurs immeubles en copropriété divise doit demander l'autorisation de la Régie, dès lors que l'immeuble a ou a eu au cours des 10 dernières années, au moins un logement.

Au sens de la loi, un "logement" est un lieu loué à des fins résidentielles, ou qui est offert en location ou bien devenu vacant après une location.

2. Demande d'autorisation

La demande doit être déposée à la Régie, accompagnée des frais prévus par règlement, qui varient suivant le nombre de logements.

Vu la complexité d'une telle démarche, il est suggéré aux demandeurs de consulter un notaire ou un avocat pour la rédaction de la demande et pour les assister lors de l'audience. Dans le cas du notaire, ce dernier verra à faire signer la demande par les demandeurs et il pourra agir comme témoin des demandeurs seulement; il ne peut être considéré comme un représentant vu les exigences des articles 72 et 74 de la Loi sur la Régie du logement.

3. Audience

La Régie transmettra aux demandeurs un avis les informant du lieu, de la date et de l'heure de l'audience.

Les demandeurs doivent être présents à l'audience. À défaut, ils peuvent mandater leur conjoint ou être représentés par un avocat. Ils peuvent aussi pour motif sérieux, mandater par écrit un parent, un allié ou un ami.

Comme l'audience n'est pas une simple formalité, il est important de savoir que toute preuve requise et non fournie risque d'entraîner une remise de la cause et par conséquent des délais supplémentaires.

Les demandeurs ou leurs représentants doivent être en mesure de prouver tous les faits relatifs à la demande et toutes les circonstances entourant la conversion au moyen de témoignages et de pièces matérielles. Ainsi, si un demandeur est représenté et que le mandataire n'est pas personnellement au fait, il devra voir à assigner des témoins capables d'attester les faits.

4. Affichage

La Loi prévoit qu'une affiche doit être placée devant l'immeuble. La Régie sollicite la collaboration des propriétaires pour les aspects techniques de l'affichage. L'affiche indique entre autres que toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d'un avis public le cas échéant.

La régie peut, si elle l'estime opportun, tenir une audience publique où elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.

5. Inscription de la déclaration de copropriété au Bureau de la publicité des droits (appelé avant 1994 Bureau d'enregistrement)

Une fois obtenue l'autorisation de convertir, les propriétaires ont un an pour faire inscrire sur le registre foncier la déclaration de copropriété. Celle-ci doit être accompagnée de la décision de la Régie autorisant la conversion.

Si on laisse écouler ce délai d'un an, l'autorisation est sans effet. On peut, pour un motif raisonnable, déposer une demande de prolongation de délai, pourvu que cette demande soit adressée à la Régie avant l'expiration de ce délai.

6. Sanction

Il est important de savoir que tout intéressé, y compris la Régie, peut demander à la Cour supérieure de faire radier l'inscription de la déclaration de copropriété faite sans l'autorisation de la Régie, alors qu'elle était requise, et faire annuler toute convention subséquente à cette inscription.

Partie II

Éléments de la demande et documents requis

Ce type de demande nécessite souvent plusieurs pages de texte, notamment à cause de la présence de plusieurs parties, de longues désignations cadastrales à transcrire, etc.; en conséquence, pour la rédaction, nous suggérons de ne pas utiliser le formulaire général (avec copies carbone) conçu par la Régie car il est peu approprié à ce genre de demande. Il serait plus pratique de remplir la demande sur du papier ordinaire de format 8 X 14. Et n'hésitez pas à vous inspirer de la Structure-type de demande qui apparaît en partie III du présent document.

1. Parties à la demande

   La demande identifiera correctement les propriétaires et comportera leur adresse et leur code postal. Il serait utile d'indiquer les numéros de téléphone et de télécopieur s'il y a lieu.

2. Immeubles

   La demande doit comporter la désignation cadastrale de l'immeuble ou des immeubles qu'on veut convertir, conforme aux articles 3032, 3033 et 3037 C.C.Q. Cette désignation devra être complète, à jour et officielle, c'est-à-dire correspondre à celle du registre foncier au jour de la demande. Si des modifications cadastrales ont lieu par la suite, elles devront être communiquées aux régisseurs lors de l'audience.

   La demande indiquera également l'adresse civique de l'immeuble et le nombre de logements.

   Il est essentiel de produire le titre d'acquisition des copropriétaires (ex. : contrat d'achat, de cession de parts indivises, etc.).

   Si un plan ou un certificat de localisation est disponible, il sera considéré comme un document pertinent.

3. Critères considérés par la Régie / précisions dans la demande

   Lors de l'étude de la demande, la Régie considérera principalement les aspects reliés aux droits des locataires ayant demeuré dans l'immeuble au cours des années antérieures, notamment le droit au maintien dans les lieux.

   En outre, chaque copropriétaire devra être en mesure de prouver qu'il occupe réellement un des logements de l'immeuble, par des moyens de preuve tels : témoignages, permis de conduire, factures de société d'électricité ou de téléphone, etc.

   En résumé, la loi prévoit que la Régie doit refuser toute autorisation si :

   • des travaux ont été faits à l'immeuble en vue de le préparer à la conversion et d'évincer un locataire;
   • un logement a déjà fait l'objet d'une reprise illégale par un propriétaire ou a été repris en vue de convertir l'immeuble en copropriété divise;
   • dans les cinq années précédant la demande, un propriétaire a été déclaré coupable d'une infraction de harcèlement à l'égard d'un locataire de l'immeuble, pour laquelle il n'a pas obtenu le pardon.

   La demande devrait fournir des précisions sur les éléments ci-dessus mentionnés et les demandeurs doivent être prêts, à l'audience, à donner tous les détails pertinents concernant chacun de ceux-ci.

   Il est aussi important de savoir que, si une demande de conversion est rejetée pour l'un ou l'autre des trois motifs ci-dessus mentionnés, on ne pourra en produire une autre, pour cet immeuble, avant trois ans.

Prière de noter

D'autres informations ou documents pourraient être demandés par le tribunal. Le demandeur devra alors y agréer dans le délai indiqué.

Partie III

Structure-type de demande

DEMANDE D'AUTORISATION DE CONVERTIR UN (DES) IMMEUBLE(S) EN COPROPRIÉTÉ DIVISE (Art. 51, Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1))

Les demandeurs déclarent ce qui suit :

SECTION I - description de l'(des) immeuble(s)

Description de tous les immeubles faisant l'objet de la demande de conversion, avec l'adresse, le nombre de logements et la désignation cadastrale de chacun.

SECTION II - Origine du droit de propriété

Mention de l'origine du droit de propriété (de qui et quand chaque immeuble a été acquis) de tous les immeubles faisant l'objet de la demande de conversion.

SECTION III - Historique de l'occupation pour chacun des copropriétaires

Mention des détails pertinents concernant l'occupation par chacun des copropriétaires indivis.

SECTION IV - Mention qu'il n'y a pas eu :

• des travaux préparatoires à la conversion dans un but d'éviction...
• de déclaration de culpabilité, dans les 5 ans, en relation avec une infraction de harcèlement (art. 112.1 Loi sur la Régie du logement). pour laquelle un pardon n'a pas été obtenu...
• de reprise illégale d'un logement...

EN CONSÉQUENCE, les demandeurs demandent au tribunal l'autorisation de convertir en copropriété divise 1' (les immeuble)s) ci-dessus décrit(s).