Conversion en copropriété

Conversion d’un immeuble en copropriété divise

NOTE : Cette section porte principalement sur la rédaction de la demande et la préparation de la preuve à fournir lors de l'audience. Pour obtenir plus de détails sur les règles et les étapes de la conversion, veuillez consulter la section Copropriété divise.

PARTIE I

Démarche à suivre

1. Principe de la nécessité d'une autorisation

En vertu de la Loi sur la Régie du logement, toute personne désirant convertir un ou plusieurs immeubles en copropriété divise doit demander l'autorisation de la Régie, dès qu'un immeuble a ou a eu, au cours des 10 dernières années, au moins un logement.

Au sens de la Loi, un « logement » est un lieu loué à des fins résidentielles ou qui est offert en location, ou bien devenu vacant après une location.

2. Avis d'intention : première étape

Avant toute autre démarche, le propriétaire doit donner à chaque locataire, par écrit, un avis conforme à la loi, indiquant son intention de convertir. Une copie de chaque avis d’intention doit être transmise à la Régie. Le propriétaire verra à conserver les preuves de cette transmission aux locataires, car il devra les produire lors de l'audience sur la demande d'autorisation (voir point 6).

Il est important de savoir que, dès que cet avis a été donné, les locataires bénéficient d'un droit illimité au maintien dans les lieux et, sauf en de rares exceptions ou s'ils y consentent, ils ne peuvent pas être délogés pour une reprise du logement qui serait exercée par un acquéreur éventuel.

3. Demande auprès de la municipalité

Il faut également obtenir un document de la municipalité concernée. La procédure peut différer d'une municipalité à une autre et, selon qu'elle est située ou non dans l'agglomération de Montréal :

  1. Agglomération de Montréal (interdiction de convertir)

    Si la municipalité a adopté un règlement prévoyant des dérogations, il faut obtenir une telle dérogation à l'interdiction par résolution du conseil de la municipalité concernée. Le propriétaire doit consulter sa municipalité pour connaître la procédure concernant la demande de dérogation et les frais exigibles.

    Pour les immeubles situés sur le territoire de la Ville de Montréal, les propriétaires ont intérêt à consulter le Règlement sur la conversion des immeubles en copropriété divise de la ville. Ce règlement fait notamment mention des immeubles admissibles à une demande de dérogation.

  2. Ailleurs au Québec (permission de convertir)

    On obtiendra une résolution autorisant la conversion ou un certificat attestant qu'aucun règlement n'a été adopté ou ne restreint la conversion sur le territoire de la municipalité.

4. Demande d'autorisation

Le propriétaire a six mois pour produire sa demande d'autorisation de convertir à la Régie du logement. Ce délai se calcule soit à partir de l'avis d'intention soit de l'obtention du document de la municipalité, selon la date la plus tardive.

La demande doit être accompagnée des frais, prévus par règlement, qui varient suivant le nombre de logements.

Vu la complexité d'une telle démarche, il est suggéré au demandeur de consulter un notaire ou un avocat pour la rédaction de la demande et pour l'assister lors de l'audience.

Dans le cas du notaire, ce dernier verra à faire signer la demande par le demandeur, et il pourra agir comme témoin du demandeur seulement. Il ne peut être considéré comme un représentant vu les exigences des articles 72 et 74 de la Loi sur la Régie du logement : mandat gratuit, etc.

5. Notification de la demande

La demande doit être notifiée, aux frais du demandeur, à chaque locataire et à chaque colocataire, individuellement, s'il y a lieu. Elle sera également notifiée aux mis en cause, le cas échéant.

Les modes de notification les plus usuels sont :

  • courrier recommandé;
  • personne à personne;
  • huissier.

On peut également notifier par tout autre mode permettant de prouver la réception de la demande comme, par exemple, la remise en main propre. La preuve de réception peut, en ce cas, être un accusé de réception ou le témoignage d'une personne qui a assisté à la réception de la demande.

6. Audience

La Régie transmettra aux parties, aux locataires et aux mis en cause, le cas échéant, un avis les informant du lieu, de la date et de l'heure de l'audience. Aucun avis de présentation n'est donc nécessaire comme c'est le cas pour certaines requêtes ou demandes devant les tribunaux de droit commun.

Si le demandeur est une personne physique, il devra être présent à l'audience. À défaut, il peut mandater son conjoint ou être représenté par un avocat. Il peut aussi, s'il ne peut se présenter lui-même, mandater par écrit un parent, un allié ou, à défaut, un ami. S'il s'agit d'une personne morale (p. ex. : compagnie, etc.), un dirigeant, un administrateur ou un employé dûment mandaté par résolution, ou un avocat pourra agir comme représentant lors de l'audience.

Le demandeur devra apporter la preuve de notification de la demande et de la transmission de l'avis d'intention aux locataires (voir point 2).

Comme l'audience n'est pas une simple formalité, il est important de savoir que toute preuve requise et non fournie risque d'entraîner une remise de la cause et, par conséquent, des délais supplémentaires.

Le demandeur ou son représentant doit être en mesure de prouver tous les faits relatifs à la demande et toutes les circonstances entourant la conversion au moyen de témoignages et de pièces matérielles. Ainsi, si le demandeur est représenté et que son mandataire n'est pas personnellement au courant des faits, il devra voir à assigner les témoins capables d'attester les faits.

7. Affichage

La loi prévoit qu'une affiche doit être placée devant l'immeuble. La Régie sollicite la collaboration du propriétaire pour les aspects techniques de l'affichage.

L'affiche indique, entre autres, que toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d'un avis public, le cas échéant.

La Régie peut, si elle l'estime opportun, tenir une audience publique où elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.

8. Décision

La Régie transmettra une copie de la décision aux parties, de même qu'à chacun des locataires identifiés sur la liste annexée à la demande.

La loi prévoit que la décision de la Régie doit faire mention du nom de tous les locataires, et du numéro de leur appartement, pour qui la reprise du logement ne peut plus être exercée.

9. Inscription de la déclaration de copropriété au Bureau de la publicité des droits

Une fois obtenue l'autorisation de convertir, le propriétaire a un an pour faire inscrire sur le registre foncier la déclaration de copropriété. Celle-ci doit être accompagnée de la décision de la Régie autorisant la conversion.

Si on laisse écouler ce délai d'un an, l'autorisation est sans effet. On peut, pour un motif raisonnable, déposer une demande de prolongation de délai, pourvu que cette demande soit adressée à la Régie avant l'expiration de ce délai.

10. Sanction

Il est important de savoir que tout intéressé, y compris la Régie, peut demander à la Cour supérieure de faire radier l'inscription de la déclaration de copropriété faite sans l'autorisation de la Régie, alors qu'elle était requise, et faire annuler toute convention subséquente à cette inscription.

PARTIE II

Éléments de la demande et documents requis

NOTE : Ce type de demande nécessite souvent plusieurs pages de texte, notamment à cause de la présence de plusieurs parties, de longues désignations cadastrales à transcrire, etc.; en conséquence, pour la rédaction, nous suggérons de ne pas utiliser le formulaire général conçu par la Régie, car il est peu approprié à ce genre de demande. Il serait plus pratique de remplir la demande sur du papier de format 8½ X 14. N'hésitez pas à vous inspirer de la structure-type de demande qui apparaît en Partie III de la présente fiche-conseil.

A. Parties à la demande

La demande identifiera correctement le propriétaire, qui peut être une personne physique, une société composée de plusieurs personnes ou une personne morale (p. ex. : compagnie, etc.), avec l'adresse et le code postal. Il serait utile d'indiquer les numéros de téléphone et de télécopieur, s'il y a lieu.

B. Identification des locataires

Chaque locataire sera identifié dans une annexe à la demande. On prendra soin d'indiquer le numéro d'appartement de chacun. On inclura même un locataire qui, au moment de la demande, a donné un avis de non-reconduction de son bail.

Une liste à jour des locataires devra être produite à l'audience, supprimant les noms de ceux qui ont quitté et indiquant les nouveaux qui sont arrivés.

C. Immeubles

La demande doit comporter la désignation cadastrale de l'immeuble ou des immeubles qu'on veut convertir, conforme aux articles 3032, 3033 et 3037 CCQ. Cette désignation doit être complète, à jour et officielle, c'est-à-dire correspondre à celle du registre foncier au jour de la demande. Si des modifications cadastrales ont lieu par la suite, elles devront être communiquées aux régisseurs lors de l'audience.

La demande indiquera également l'adresse civique de chaque immeuble et le nombre de logements.

Il est essentiel de produire le titre d'acquisition du propriétaire (p. ex. : contrat d'achat).

Si un plan ou un certificat de localisation est disponible, il sera considéré comme un document pertinent.

D. Critères considérés par la Régie / Précisions dans la demande

Lors de l'étude de la demande, la Régie considérera principalement les aspects reliés aux droits des locataires actuels et des locataires ayant demeuré dans l'immeuble au cours des années antérieures, notamment le droit au maintien dans les lieux.

En résumé, la loi prévoit que la Régie doit refuser toute autorisation si :

  • des travaux ont été faits à l'immeuble en vue de le préparer à la conversion et d'évincer un locataire;
  • un logement a déjà fait l'objet d'une reprise illégale par le propriétaire ou a été repris en vue de convertir l'immeuble en copropriété divise;
  • dans les cinq années précédant la demande, le propriétaire a été déclaré coupable d'une infraction de harcèlement à l'égard d'un locataire de l'immeuble, pour laquelle il n'a pas obtenu le pardon.

La demande devrait fournir des précisions sur les éléments ci-dessus mentionnés, et le demandeur doit être prêt, à l'audience, à donner tous les détails pertinents concernant chacun de ceux-ci.

Il est aussi important de savoir que, si une demande de conversion est rejetée pour l'un ou l'autre des trois motifs ci-dessus mentionnés, on ne pourra en produire une autre, pour cet immeuble, avant trois ans.

E. Certains cas de conversions interdites

Enfin, il est utile de savoir que lorsqu'un immeuble appartient aux organismes suivants, la conversion est interdite :

  • une coopérative d'habitation;
  • un organisme sans but lucratif;
  • une société municipale d'habitation;

La conversion est interdite si l'immeuble a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d'un programme gouvernemental d'aide à l'habitation.

Note : D'autres informations ou documents pourraient être demandés par le tribunal. Le demandeur devra alors y agréer dans le délai indiqué.

PARTIE III

Structure-type de demande

Identification du(des) propriétaire(s) – demandeur(s)

DEMANDE D'AUTORISATION DE CONVERTIR UN(DES) IMMEUBLE(S) EN COPROPRIÉTÉ DIVISE
(Art. 51, Loi sur la Régie du logement (RLRQ, c. R-8.1))

Le demandeur déclare ce qui suit :

SECTION I – Description de l'(des) immeuble(s)

Description de tous les immeubles faisant l'objet de la demande de conversion, avec l'adresse, le nombre de logements et la désignation cadastrale de chacun.

SECTION II – Origine du droit de propriété

Mention de l'origine du droit de propriété (de qui et quand chaque immeuble a été acquis) de tous les immeubles faisant l'objet de la demande de conversion.

SECTION III – Mention de l'envoi d'un avis d'intention de convertir

SECTION IV – Mention de l'autorisation de la municipalité ou de l'absence de réglementation ou d'une dérogation obtenue par une municipalité de l’agglomération de Montréal

SECTION V – Mention qu'il n'y a pas eu :

  • des travaux préparation à la conversion dans un but d'éviction...
  • de déclaration de culpabilité, dans les 5 ans, en relation avec une infraction de harcèlement (art. 112.1 Loi sur la Régie du logement), pour laquelle un pardon n'a pas été obtenu...
  • de reprise illégale d'un logement.

SECTION VI – Liste des locataires

EN CONSÉQUENCE, le demandeur demande au tribunal l'autorisation de convertir en copropriété divise l'(les) immeubles(s) ci-dessus décrit(s).

Signé à ________________________________________________________________________________

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