Conversion en copropriété

Copropriété divise

La conversion : où et dans quels cas?

La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise est permise :

  • dans le cas d'un immeuble où tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis (ceux-ci devront établir qu'aucun locataire n'a été évincé illégalement de son logement);

  • dans toutes les municipalités du Québec hors de l'agglomération de Montréal.

Cependant, ces municipalités peuvent, par règlement, restreindre la conversion ou la soumettre à certaines conditions.

La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise est interdite :

  • si l'immeuble appartient à une coopérative d'habitation, un organisme sans but lucratif ou une société municipale d'habitation et s'il a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d'un programme gouvernemental d'aide à l'habitation;

  • dans l'agglomération de Montréal.

Cependant, la loi accorde par résolution du conseil de la municipalité dans laquelle est situé l'immeuble la possibilité de permettre la conversion.

Protection accrue des locataires

La conversion en copropriété ne menace pas le droit au maintien dans les lieux des locataires.

Ceux-ci conservent le droit de demeurer dans leur logement aussi longtemps qu'ils le désirent tant qu'ils respectent leurs obligations.

Ce droit est même renforcé, car la reprise du logement n'est plus possible (sauf de rares exceptions).

En cas de reprise illégale, de harcèlement ou de non-respect des formalités prévues pour la conversion, la loi prévoit des recours.

Les étapes de la conversion1

La conversion est soumise à des formalités strictes.

Pour convertir son immeuble, un propriétaire doit :

  1. aviser chaque locataire de l'immeuble de son intention, et ce avant toute autre démarche, et donner copie de cet avis à la Régie;

  2. obtenir de la municipalité une résolution l'autorisant à convertir ou un certificat de conformité, si un règlement le prévoit;

  3. déposer une demande d'autorisation de convertir à la Régie du logement dans les six mois de l'avis d'intention ou du document municipal, selon la date la plus tardive;

  4. enregistrer la déclaration de copropriété dans l'année suivant l'autorisation de la Régie;

  5. produire un rapport d'expert sur l'état de l'immeuble et une circulaire d'information sur le projet et l'administration de la copropriété;

  6. avant la première vente du logement, offrir au locataire d'acheter son logement aux mêmes prix et conditions que ceux convenus avec une autre personne.

Petit lexique

Le terme copropriété signifie que la propriété d'un immeuble est partagée par deux personnes ou plus.

On dit d'une copropriété qu'elle est divise quand l'immeuble comporte des parties appartenant exclusivement à leurs propriétaires alors que d'autres parties leur appartiennent en commun.

La copropriété indivise signifie que l'ensemble d'un immeuble appartient à tous les propriétaires et qu'aucune partie ne constitue une propriété exclusive de l'un ou de l'autre.

Pour les fins de la conversion, un immeuble locatif est celui qui comporte ou qui a comporté au cours des dix années précédant la demande d'autorisation de convertir à la Régie, un logement loué, offert en location ou devenu vacant après une location.

Recours du locataire

Que faire en cas d'éviction illégale?

Le locataire peut demander des dommages-intérêts ainsi que des dommages punitifs résultant de son départ définitif du logement, qu'il y ait ou non consenti, si ce départ résulte :

  • d'une reprise illégale ou faite en vue de convertir l'immeuble en copropriété divise;

  • de travaux effectués en vue de préparer l'immeuble à la conversion et de l'évincer.

Que faire en cas de harcèlement?

Il est interdit à toute personne qui veut convertir un immeuble en copropriété divise d'user de harcèlement et ainsi restreindre le droit du locataire à la jouissance paisible de son logement.

Un locataire victime de harcèlement peut notamment, selon les circonstances :

Toute personne reconnue coupable de harcèlement est passible d'une amende d'au moins 5 800 $ et pouvant atteindre 28 975 $.

Pour information s'adresser à la Régie du logement.

Que faire en cas de vente illégale?

Lors de la première vente, le locataire a priorité d'achat sur son logement : c'est ce qu'on appelle le droit de préemption.

Cependant, si le propriétaire n'a pas offert le logement au locataire, celui-ci a un an à compter de la connaissance de la vente, pour en demander l'annulation à la Cour supérieure.

Pour faire respecter la loi

La Régie peut, d'office ou à la demande d'un intéressé, émettre une ordonnance si une personne :

  • contrevient ou est sur le point de contrevenir aux dispositions régissant la conversion;

  • agit ou est sur le point d'agir à l'encontre d'une décision rendue par la Régie en matière de conversion.

Cette ordonnance oblige la personne contre laquelle elle est rendue à :

  • se conformer à la décision de la Régie;

  • cesser ou ne pas entreprendre ses opérations et remettre les lieux en état, s'il y a lieu.

Le refus de se conformer à une telle ordonnance constitue un outrage au tribunal punissable d'une amende d'au moins 5 000 $ et d'au plus 25 000 $.

1. Lorsque tous les logements sont occupés par des copropriétaires indivis, il suffit alors de déposer une demande de conversion à la Régie et d'enregistrer la déclaration de copropriété dans l'année suivant la décision de la Régie.