Être locateur

Acquérir un immeuble à logements locatifs

L’immobilier résidentiel : des règles imposées par la loi

La location résidentielle est encadrée par le Code civil du Québec et la Loi sur la Régie du logement. Une partie importante de cette législation est d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger par une clause au bail ou autrement. Ces règles sont reproduites dans le texte MENTIONS OBLIGATOIRES du formulaire de bail dont l’utilisation est obligatoire.

Avant de faire l’acquisition d’un immeuble locatif, il est important de connaître les droits, les obligations et les recours des locateurs1 et des locataires.

Un acheteur éventuel peut-il visiter les logements?

Un propriétaire qui met son immeuble en vente, a le droit de faire visiter les logements à un acquéreur éventuel. Toutefois, il y a des conditions à respecter :

  • il doit donner au locataire un avis de 24 heures avant chaque visite; cet avis peut être verbal;
  • les visites doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h;
  • le locataire peut exiger que le propriétaire ou son représentant accompagne le visiteur.

En cas de refus injustifié de la part du locataire, le propriétaire peut demander une ordonnance au tribunal de la Régie du logement pour obliger le locataire à donner accès au logement.

Qu’est-ce que le droit au maintien dans les lieux du locataire?

Au Québec, la loi attribue au locataire le droit au maintien dans les lieux. Cela veut dire que le locataire a le droit de demeurer dans son logement aussi longtemps qu’il le désire, même si le bail est verbal, à la condition qu’il respecte ses obligations. Lorsque le bail arrive à son terme, le locateur ne peut expulser le locataire puisque le bail se reconduit (renouvelle) automatiquement sans qu’il soit nécessaire d’en signer un nouveau. Certaines dispositions de la loi permettent toutefois au locateur de mettre fin au bail à son expiration pour des motifs spécifiques qui sont abordés plus loin (p. ex. : reprise de logement).

Les impacts de ce droit

Le respect du bail en cours :

  • Immédiatement après l’achat, le nouveau propriétaire ne peut unilatéralement changer quoi que ce soit au bail en vigueur, dont les conditions doivent être respectées intégralement.
  • Par exemple, si l’ancien propriétaire allait chercher le loyer au domicile du locataire, le nouveau devra continuer à faire de même.

La possibilité de modifier un bail pour sa reconduction (renouvellement) :

  • Le nouveau propriétaire acquiert les droits de l’ancien, notamment le droit d’augmenter le loyer et de modifier toute autre condition du bail à son échéance. Ces modifications pourront prendre effet lors de la reconduction du bail seulement, et selon certaines modalités prévues à la loi. À défaut d’agir, le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions.

Pour mieux comprendre les rouages de la reconduction du bail et de la fixation de loyer par la Régie, consultez la section Calcul pour la fixation de loyer.

Pour plus d’informations, se référer à la section Reconduction du bail et fixation de loyer.

Le nouveau locataire peut-il remettre en cause le loyer convenu?

Un nouveau locataire peut demander à la Régie de fixer le loyer s’il verse un montant supérieur au loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début de son bail. Le tribunal traitera alors le cas conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer, et pourra ajuster le loyer rétroactivement à la date correspondant au début du bail.

Ainsi, si au moment de l’achat, des logements sont vacants et que vous concluez de nouveaux baux, vous devrez, sauf exception, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer antérieurement payé ou fixé par la Régie pour ce logement.

Pour entreprendre des travaux majeurs, y a-t-il certaines formalités à respecter?

Si vous avez l’intention d’effectuer des travaux majeurs dans le logement, vous devrez respecter certaines formalités.

Pour plus d’informations, se référer à la section Travaux majeurs.

La reprise du logement

L’acquéreur peut-il habiter un logement de l’immeuble ou y loger un de ses proches?

Un propriétaire peut reprendre un logement pour s’y loger lui-même ou pour y loger certaines personnes.

Mais attention, celui qui est copropriétaire d’un immeuble avec une personne autre que son conjoint ou son concubin ne peut reprendre le logement2.

Pour qui un logement peut-il être repris?

  • le propriétaire lui-même;
  • son père, sa mère, son fils ou sa fille;
  • tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien (matériel ou moral);
  • un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (matériel ou moral) après leur séparation de corps (par jugement), leur divorce ou la dissolution de leur union civile.

Si le nouveau propriétaire désire habiter un logement occupé par un locataire, il devra donner l’avis de reprise du logement une fois la vente complétée.

Pour plus d’information, se référer à la section Reprise de logement.

La conversion de l’immeuble en copropriété divise (condo) est-elle possible?

Si votre projet consiste à convertir un immeuble en copropriété divise (condo) et que cet immeuble comporte ou a comporté un logement au cours des 10 années antérieures, sachez que cela n’est pas possible partout. Il est donc important de vérifier auprès de la municipalité concernée la réglementation en vigueur.

L’autorisation du tribunal

Dans tous les cas, l’autorisation du tribunal est requise même lorsque tous les logements sont occupés par des copropriétaires indivis.

Dès que le locataire reçoit un avis d’intention de convertir en copropriété divise (condo), la reprise du logement par un propriétaire est interdite. Aussi, à partir de ce moment, l’autorisation du tribunal est requise pour effectuer des travaux, sauf s’il s’agit de travaux urgents ou de travaux d’entretien.

L’immeuble fait-il partie d’un ensemble immobilier?

Si l’immeuble qui vous intéresse est situé dans un ensemble immobilier, une autorisation du tribunal est requise avant de procéder à la vente.

Un immeuble est partie d’un ensemble immobilier quand :

  • plusieurs immeubles sont situés à proximité les uns des autres et comprennent ensemble plus de 12 logements;
  • ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou par des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts (p. ex. : le conjoint, une compagnie dont on est l’actionnaire principal);

ET

  • lorsque certains de ces immeubles ont en commun un accessoire (p. ex. : piscine, stationnement), une dépendance (p. ex. : remise) ou, à l’exclusion d’un mur mitoyen, une partie de la charpente (p. ex. : toit).

Si la transaction s’effectue sans que soit demandée au préalable l’autorisation du tribunal, tout intéressé peut s’adresser à la Cour supérieure pour en faire constater la nullité.

Qu’en est-il de la démolition, de la subdivision, du changement d’affectation ou de l’agrandissement du logement?

Si votre projet consiste à réaliser l’une ou l’autre de ces transformations, des règles particulières importantes doivent être respectées. Consultez la section Éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affection d’un logement.

Ce qu’il faut vérifier avant l’achat

En plus de porter attention aux aspects légaux mentionnés précédemment, vous auriez intérêt à procéder à certaines analyses et vérifications :

  • examinez les baux de l’immeuble en vigueur pour connaître toutes les conditions que vous devrez respecter;
  • vérifiez s’il existe des dossiers judiciaires à la Régie du logement ou à la Cour du Québec;
  • vérifiez si des avis d’augmentation de loyer ont été donnés par le propriétaire actuel ou s’il a reçu des locataires une réponse ou un avis de non-reconduction de bail;
  • vérifiez si le propriétaire a reçu ou répondu récemment à tout autre avis de l’un ou l’autre de ses locataires (p. ex. : avis de sous-location ou de cession de bail);
  • vérifiez la réglementation municipale applicable afin de vous assurer que l’immeuble la respecte aux plans de la sécurité, de la salubrité, de l’entretien, de l’habitabilité et du zonage.

Et, comme le propriétaire est responsable des vices apparents comme des vices cachés qui diminuent la jouissance des lieux par les locataires, il serait prudent de faire inspecter l’immeuble par un expert.

Après l’achat : deux gestes à poser rapidement

  1. L’avis de changement de propriétaire
     

    Dès que la transaction est conclue, les locataires de l’immeuble doivent être avisés par écrit et individuellement du changement de propriétaire. Cet avis peut être donné soit par l’ancien, soit par le nouveau propriétaire. Dans ce dernier cas, il serait préférable, pour éviter toute incertitude, d’y joindre une copie du titre d’acquisition ou une lettre du notaire qui a reçu l’acte de vente identifiant le nouveau propriétaire.

    Tant que le locataire n’aura pas été avisé personnellement, on ne pourra lui reprocher de continuer à payer son loyer à l’ancien propriétaire.

    En plus, si ces formalités ne sont pas accomplies et que le locataire se trouve dans l’incertitude quant à l’identité du propriétaire, il peut demander à la Régie du logement l’autorisation d’y déposer le loyer.

  2. Les causes devant les tribunaux
     

    Comme nouveau propriétaire, vous avez intérêt à vous enquérir des causes devant les tribunaux dans lesquelles est impliqué l’ancien propriétaire.

    La reprise d’instance ou l'intervention sont deux procédures qui peuvent vous intéresser afin de reprendre à votre compte, s’il y a lieu, les demandes actives.

Le bail et sa gestion

Un bail écrit ou verbal?

Un bail écrit est beaucoup plus avantageux pour toutes les parties, car les clauses qu’il contient font preuve de leur existence tant à l’égard du locataire que du locateur et qu’elles sont, par le fait même, moins susceptibles d’être contestées que dans le cas d’un bail verbal. Même dans ce dernier cas, d’ailleurs, la loi exige que le locateur remette à son locataire un écrit.

En effet, le locateur est tenu, dans les 10 jours de la conclusion du bail, de remettre un exemplaire du bail au locataire ou, dans le cas d’un bail verbal, de lui remettre un écrit indiquant le nom et l’adresse du locateur, le nom du locataire, le loyer et l’adresse du logement loué, et reproduisant les mentions prescrites par les règlements pris par le gouvernement.

Cet écrit fait partie du bail. Le bail ou l’écrit doit être fait sur le formulaire dont l’utilisation est rendue obligatoire par les règlements pris par le gouvernement.

Il est aussi tenu, lorsque le bail est reconduit et que les parties conviennent de le modifier, de remettre au locataire, avant le début de la reconduction, un écrit qui constate les modifications au bail initial.

Le locataire ne peut, toutefois, demander la résiliation du bail si le locateur fait défaut de se conformer à ces prescriptions.

Conclure un bail : principaux éléments

Même si votre projet d’achat porte sur un immeuble à logements résidentiels dont tous les logements sont déjà loués, vous aurez, tôt ou tard, à conclure un bail avec un nouveau locataire.

Pour connaître les principaux éléments de cette démarche, consultez la section Signature d’un bail.

Les règles concernant l’accès au logement et le droit de visite

Une fois devenu propriétaire, vous avez le droit de vérifier l’état du logement ou d’y effectuer des travaux. Vous devez exercer ce droit avec discernement. Il est alors obligatoire de donner au locataire un avis de 24 heures; cet avis peut être verbal, sauf en cas de travaux majeurs où l’avis doit être écrit, et il doit comporter certaines mentions obligatoires.

Cependant, si des travaux s’avèrent urgents et nécessaires (p. ex. : fuite importante dans la tuyauterie, étincelles dans la boîte de branchements électriques), vous pouvez les faire exécuter immédiatement sans devoir aviser le locataire.

Sauf en cas d’urgence, les visites doivent se faire entre 9 h et 21 h. Quant aux travaux, ils doivent être faits entre 7 h et 19 h.

Dans le cadre d'une non-reconduction de bail par un de vos locataires, vous aurez l'occasion de visiter le logement. Dans ce cas, votre locataire est tenu de permettre la visite entre 9 h et 21 h : aucun avis n'est requis, mais vous devez cependant, chaque fois, l'informer à l'avance.

Le locateur doit agir raisonnablement dans le respect de la vie privée, la libre jouissance du bien ou de l’inviolabilité de la demeure du locataire. Il est souhaitable que le locateur et le locataire s’entendent sur les modalités de visite du logement.

Précisons enfin que le locataire peut exiger que le locateur ou son mandataire accompagne l'éventuel locataire qui visite le logement. Sinon, le locataire peut vous refuser l’accès.

1. Le terme « locateur » que l'on trouve au Code civil du Québec renvoie généralement au propriétaire de l'immeuble.

2. Il existe des exceptions à cette règle pour des immeubles dont les titres ont été enregistrés avant 1988. Consultez la Régie du logement.