Être locateur

Ensemble immobilier

Démarche à suivre

  1. Principe de la nécessité d'une autorisation

En vertu de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1), sauf en de rares exceptions, toute personne désirant aliéner (p. ex. : vendre, échanger, céder, etc.) un ou plusieurs immeubles situés dans un ensemble immobilier ou conférer sur un tel immeuble un droit d'habitation ou un autre droit impliquant un démembrement du droit de propriété, doit obtenir l'autorisation de la Régie du logement.

La demande doit être accompagnée des frais prévus par règlement .

La définition d'un « ensemble immobilier » est contenue à l'article 451 de la Loi sur la Régie du logement.

  1. Rédaction de la demande

Vu la complexité d'une telle démarche, il est suggéré au demandeur de consulter un notaire ou un avocat pour la rédaction de la demande et pour l'assister lors de l'audience .

Dans le cas du notaire, ce dernier verra à faire signer la demande par le demandeur, et il pourra agir comme témoin du demandeur seulement. Il ne peut être considéré comme un représentant vu les exigences des articles 72 et 74 de la Loi sur la Régie du logement : mandat gratuit, etc.

  1. Notification de la demande

La demande doit être notifiée, aux frais du demandeur, à chaque locataire de l'ensemble immobilier et à chaque colocataire individuellement s'il y a lieu, à chaque acquéreur (s'il y a des acquéreurs indivis) et, dans le cas où la demande serait faite par un promettant-acquéreur, elle sera notifiée au propriétaire. Elle sera également notifiée à d'autres mis-en-cause, le cas échéant.

Les modes de notification les plus usuels sont :

  • courrier recommandé;

  • courrier certifié;

  • huissier.

On peut également notifier par tout autre mode permettant de prouver la réception de la demande comme, par exemple, la remise en main propre. La preuve de réception peut, en ce cas, être un accusé de réception ou le témoignage d'une personne qui a assisté à la réception de la demande.

  1. Audience

La Régie transmettra aux parties et aux locataires un avis les informant du lieu, de la date et de l'heure de l'audience. Aucun avis de présentation n'est donc nécessaire comme c'est le cas pour certaines requêtes ou demandes devant les tribunaux de droit commun.

Si le demandeur est une personne physique, il devra être présent à l'audience. À défaut, il peut mandater son conjoint ou être représenté par un avocat. Il peut aussi, s’il ne peut se présenter lui-même, mandater par écrit un parent, un allié ou, à défaut, un ami. S'il s'agit d'une personne morale (p. ex. : compagnie, etc.), un officier, un administrateur ou un employé dûment mandaté par résolution ou un avocat, pourra agir comme représentant lors de l'audience.

Le demandeur verra à apporter la preuve de notification de la demande.

Comme l'audience n'est pas une simple formalité, il est important de savoir que toute preuve requise et non fournie risque d'entraîner une remise de la cause et, par conséquent, des délais supplémentaires.

Le demandeur ou son représentant doit être en mesure de prouver tous les faits relatifs à la demande d'aliénation au moyen de témoignages et de pièces matérielles. Ainsi, si le demandeur est représenté et que son mandataire n'est pas personnellement au fait, il devra voir à assigner des témoins capables d'attester les faits relatifs à la demande.

  1. Affichage

La Loi prévoit qu'une affiche doit être placée devant l'immeuble. La Régie sollicite la collaboration du propriétaire pour les aspects techniques de l'affichage. L'affiche indique, entre autres, que toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d'un avis public, le cas échéant.

La Régie peut, si elle l'estime opportun, tenir une audience publique où elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.

  1. Décision

La Régie transmettra une copie de la décision aux parties, de même qu'à chacun des locataires identifiés sur la liste annexée à la demande.

  1. Sanction

Il est important de savoir qu'une aliénation (p. ex. : une vente) faite sans l'autorisation de la Régie, alors qu'elle était requise, peut entraîner la nullité du contrat. Tout intéressé, y compris la Régie, peut demander à la Cour supérieure de faire constater cette nullité.

1. Article 45. Dans la présente sous-section, on entend par « ensemble immobilier » plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de douze logements, si ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts (chapitre I‐3) et si certains d’entre eux ont en commun un accessoire, une dépendance ou, à l’exclusion d’un mur mitoyen, une partie de la charpente. 1979, c. 48, a. 45.