Le logement

Insalubrité

L’insalubrité d’un logement réfère à des situations qui peuvent rendre le logement en mauvais état d’habitabilité ou impropre à l’habitation. À titre d’exemple, il peut s’agir de présence de moisissure ou de champignons, de vermine (p. ex. : coquerelles, punaises de lit, fourmis), de rongeurs (p. ex. : rats ou souris), d’humidité excessive, ou encore, d’air vicié.

On entend par logement impropre à l’habitation, un logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public.

Un logement en mauvais état d’habitabilité n’est pas automatiquement considéré comme impropre à l’habitation.

Recours du locataire à la Régie du logement

En matière d’insalubrité, un locataire peut introduire un recours pour résilier le bail ou obtenir une ordonnance obligeant le locateur à exécuter des travaux lorsque leur inexécution risque de rendre le logement impropre à l’habitation ou lorsque le logement est devenu impropre.

Un locataire peut également introduire un recours pour diminuer le loyer ou obtenir des dommages et intérêts.

Recours du locateur à la Régie du logement

Un locateur peut introduire un recours pour résilier le bail ou obtenir une ordonnance (exécution en nature) visant à rendre le logement propre à l’habitation, si l’état résulte de la faute du locataire.

Preuve

Il revient au demandeur de démontrer que le logement est impropre à l’habitation. Cette preuve peut notamment se faire par la production de photos.

Lorsqu’il est saisi d’un recours en matière de logement impropre, le tribunal tiendra compte du degré d’insalubrité pour rendre une ordonnance ou résilier le bail.

Abandon du logement

Un locataire peut abandonner son logement devenu impropre à l’habitation. Dans un tel cas, le locataire doit aviser le locateur de l’état du logement avant l’abandon ou dans les 10 jours de l’abandon. Avant de quitter le logement, le locataire doit être raisonnablement certain que le locateur ne résoudra pas le problème rapidement.

S’il a avisé le locateur, le bail n’est pas résilié et le locataire est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation. Bien entendu, il ne faut pas que l’état du logement résulte de sa faute.

À défaut d’aviser le locateur, le locataire doit continuer à payer le loyer. Il est également responsable des dommages résultant du défaut d’aviser le locateur. Pour sa part, dans le cas d’un défaut d’avis du locataire, le locateur peut exercer un recours en dommages et intérêts ou demander la résiliation du bail sans autre motif.

Le locateur doit rendre le logement propre à l’habitation. Il peut demander la résiliation du bail, mais le tribunal peut lui ordonner de rendre le logement propre à l’habitation. Le locateur n’a pas le droit de relouer le logement tant qu’il n’est pas redevenu propre à l’habitation.

Dès que le logement redevient propre à l'habitation, le locateur est tenu d'en aviser le locataire, si ce dernier l'a avisé de sa nouvelle adresse; le locataire est alors tenu dans les dix jours, d'aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement.

Si le locataire n'a pas avisé le propriétaire de sa nouvelle adresse ou de son intention de réintégrer le logement, le bail est résilié de plein droit et le propriétaire peut consentir un bail à un nouveau locataire.

Ordonnance d’exécuter des travaux

Lorsque la Régie du logement émet une ordonnance d’exécuter des travaux, le défendeur qui refuse de s’y conformer est passible d’outrage au tribunal. Le recours en outrage au tribunal est présentable à la Cour supérieure par le bénéficiaire de la décision à qui est laissée l’initiative du recours. Il est à noter que si le contrevenant est trouvé coupable d’outrage au tribunal, l’amende minimale est de 5 000 $.

Lorsque la Régie du logement déclare un logement impropre à l'habitation, le locateur ne peut relouer le logement visé par le défaut.

Si le locateur devait relouer le logement suite à la constatation du tribunal, il est passible d'une amende.

Si la santé et la sécurité du locataire sont menacées, une peine de 5 000 $ à 25 000 $ (qui varie en fonction du fait qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale) peut être imposée au locateur par la Cour supérieure.

Logement impropre lors de la livraison

Un locataire peut refuser de prendre possession d’un logement lorsqu’il constate qu’il est impropre à l’habitation. Le bail est alors résilié de plein droit. Dans un tel cas, le locataire a un recours possible en dommages et intérêts.

Compétences partagées

La compétence de la Régie du logement en matière d’insalubrité est partagée avec les municipalités et la Cour supérieure.

Les municipalités peuvent porter plainte à la Cour municipale pour imposer des amendes aux contrevenants et référer à la Cour supérieure pour obtenir une ordonnance.

Pour sa part, la Cour supérieure peut :

  • contraindre les locateurs à remédier au problème;
  • permettre à la municipalité de le faire aux frais du propriétaire;
  • ordonner l’évacuation et même la démolition de l’immeuble.

Il existe dans certaines villes du Québec des règlements sur la salubrité des logements, notamment à Montréal, Québec et Gatineau.

À la Ville de Montréal, le Règlement sur la salubrité, la sécurité et l’entretien des logements est en vigueur depuis le 26 juin 2003. Il  s'applique à tout bâtiment servant ou destiné à servir à des fins résidentielles ainsi qu’à leurs accessoires. Un arrondissement de la Ville de Montréal peut, en cas de défaut du propriétaire d’un immeuble, en plus de tout autre recours prévu par la loi :

  • faire ou faire faire, aux frais de ce propriétaire, toute chose que le Règlement lui impose de faire en rapport avec cet immeuble;
  • procéder à la suppression de certaines conditions d‘insalubrité décrites au règlement et ce, aux frais du propriétaire;
  • émettre un avis ordonnant l’évacuation et la fermeture d’un bâtiment ou d’un logement non conforme au règlement.