Résumés de décisions

État du logement

La Régie met à votre disposition des résumés de décisions portant sur différents sujets. 

Cet outil pourrait vous être utile pour rédiger votre demande ou encore dans le cadre d’une séance de conciliation. Par exemple, il pourrait vous aider à estimer le montant des dommages et intérêts auquel vous avez droit ou encore la nature des ordonnances susceptibles d’être émises par le tribunal.

Avertissement

Les exemples de jugements qui suivent sont présentés à titre indicatif seulement. 

Plusieurs facteurs peuvent influencer la décision d’un juge. Il peut s’agir d’une clause prévue au bail, de la pertinence et de la qualité de la preuve soumise, etc. En résumé, chaque cas est différent et chaque décision dépend de la preuve qui sera faite au tribunal. 

Nature du problème

Humidité excessive

Odeur désagréable

Moisissures dans le logement

Harcèlement

Résumé de la demande

Le locataire demande :

  • diminution de loyer de 50 % par mois
  • 465 $ en dommages-intérêts
  • 7 500 $ en dommages moraux
  • 5 000 $ en dommages punitifs
Résultat

Le juge administratif accorde au locataire :

  • 570 $, soit une diminution de loyer de 40 % pour la période du 1er novembre 2015 au 31 janvier 2016
  • 1 500 $ en dommages moraux
  • 2 000 $ en dommages punitifs
Motifs

Le locataire a souffert d’une rhinite allergique, accompagnée de maux de tête et d’étourdissements.

Le locataire a subi une perte de jouissance des lieux réelle, sérieuse et substantielle.

La situation a provoqué des difficultés de concentration et des troubles du sommeil chez le locataire.

Le propriétaire a harcelé le locataire afin que celui-ci quitte le logement.

Jugement complet

Rajab c. Miron (20 février 2019)

 

Nature du problème

Travaux majeurs de construction dans une résidence pour personnes âgées consistant en l’ajout d’une aile de 5 étages

Résumé de la demande

Les locataires demandent :

  • 73 381 $ en diminution de loyer, dommages-intérêts matériels, dommages moraux et dommages punitifs
Résultat

Le juge administratif accorde aux locataires :

  • 13 500 $ en diminution de loyer
  • 10 000 $ en dommages-intérêts pour le nettoyage du logement, les troubles et inconvénients, le stress vécu, l’achat de mouchoirs et de repas, les déplacements et le nettoyage des meubles
Motifs

Inaction du propriétaire durant une période d’environ 13 mois ½.

Bruits insupportables débutant tôt le matin.

Vibrations importantes.

Poussière.

Jugement complet

Richard c. 9181-1430 Québec inc. (16 janvier 2019)

 

Nature du problème

Réalisation de travaux majeurs dans le logement

Évacuation temporaire des lieux

Résumé de la demande

Le locataires demandent :

  • 1 802 $ en diminution de loyer, dommages-intérêts matériels et dommages moraux
Résultat

La juge administrative accorde aux locataires :

  • 423 $ pour les frais d’hébergement
  • 175 $ pour la nourriture
  • 250 $ pour les frais de transport
  • 100 $ en diminution de loyer
  • 200 $ en dommages moraux
Motifs

Logement inhabitable en raison d’une épaisse poussière dans toutes les pièces.

Locataires en droit de ne pas réintégrer leur logement.

Défaut du locateur de respecter les obligations de maintenir le logement en bon état d’habitabilité et de le remettre en bon état de propreté après l’exécution des travaux.

Jugement complet

Seignon c. Dumais (16 janvier 2019)

 

Nature du problème

Travaux dans l’immeuble

Agrandissement et aménagement d’un autre logement

Résumé de la demande

La locataire demande une diminution de loyer de 20 %.

(le loyer mensuel est de 505 $)

Résultat

La juge administrative accorde à la locataire :

  • 870 $ en diminution de loyer, soit 30 $ par mois
Motifs

La locataire a été privée d’un accès libre et sécuritaire à son balcon et à une partie de sa remise pendant 29 mois.

Jugement complet

St-Jacques c. Tran (18 décembre 2018)

 

Nature du problème

Présence de rats et de souris dans le logement

Résumé de la demande

Les locataires demandent :

  • la résiliation du bail
  • 3 000 $ en dommages-intérêts matériels
  • 1 000 $ en dommages moraux
Résultat

La juge administrative prononce la résiliation du bail et accorde aux locataires :

  • 340 $ pour leurs frais de déménagement et de déplacement pour se trouver un nouveau logement
  • 50 $ pour le nettoyage du logement
  • 800 $ pour les troubles et inconvénients subis
Motifs

L’état du logement (présence de rats et de souris) constituait une menace sérieuse pour la santé et la sécurité des occupants du logement.

Le logement était impropre à l’habitation.

L’abandon du logement était justifié.

Jugement complet

Mabrouki c. Assad (18 décembre 2018)

 

Nature du problème

Infestation de blattes

Bruit causé par un voisin

Résumé de la demande

La locataire demande :

  • diminution de loyer de 50 % par mois
  • 5 000 $ en dommages moraux

(le loyer mensuel subventionné est de 293 $)

Résultat

La juge administrative accorde à la locataire :

  • diminution de loyer de 3 % pour la présence de blattes
  • diminution de loyer de 10 % pour les bruits provenant du logement voisin
  • 500 $ en dommages moraux
Motifs

Le locateur doit, dans un délai raisonnable, agir en vue d’éliminer les blattes dans l’immeuble.

Le fait d’appeler un exterminateur n’est pas suffisant si le problème revient systématiquement.

Le locateur doit alors prendre des moyens plus efficaces pour régler le problème.

Le locateur n’a pas envoyé de mise en demeure aux locataires qui causent du bruit, et ce, malgré les nombreuses plaintes de la locataire.

Jugement complet

Sugisaka c. Freundlich (21 novembre 2018)

 

Nature du problème

Dégât d’eau

Installation d’une machine à laver

Omission d’attacher le tuyau de renvoi à la valve

Résumé de la demande

Les locateurs demandent :

  • 2 733 $ en dommages-intérêts, en frais de justice et en frais juridiques
Résultat

La juge administrative accorde aux locateurs :

  • 2 500 $, ce qui correspond à la franchise qu’ils ont dû débourser pour bénéficier de leur couverture d’assurance
Motifs

Les locataires ont été négligents lors de l’installation de leur machine à laver.

Il ne s’agit pas d’une force majeure.

Ils sont responsables du dégât d’eau.

Jugement complet

Benoit c. Deshaies (6 novembre 2018)

 

Nature du problème

Présence de blattes

Plancher usé dans la cuisine

Résumé de la demande

Le locataire demande :

  • diminution de loyer de 30 % par mois
  • 2 500 $ en dommages moraux
  • des ordonnances au locateur d’exterminer les blattes et d’effectuer certains travaux

(le loyer mensuel est de 241  $)

Résultat

Le juge administratif accorde au locataire :

  • diminution de loyer de 30 %
  • 2 500 $ en dommages moraux
Motifs

Le locateur a requis les services d’exterminateurs à plusieurs reprises pour éradiquer l’infestation de blattes, sans succès.

Le locateur n’a pas pris les mesures nécessaires afin que tous les autres locataires de l’immeuble respectent les directives quant à la préparation de leur logement dans le but de maximiser les effets d’un traitement d’extermination pour tout l’immeuble.

L’état du plancher de la cuisine résulte d’un manque d’entretien par le locataire.

Jugement complet

Laroche c. SHDM (5 novembre 2018)

 

Nature du problème

Chauffage

Seuil minimal de la température ambiante

Retrait d’une place de stationnement

Résumé de la demande

Le locataire demande :

  • qu’il soit ordonné à la locatrice de réparer ou de remplacer le système de chauffage
  • une diminution de loyer
  • 5 000 $ en dommages moraux

(le loyer mensuel est de 715 $)

Résultat

La juge administrative accorde au locataire :

  • 1 ) Pour le problème de chauffage
    • 1 200 $ à titre de diminution de loyer
    • 2 000 $ en dommages moraux

     

  • 2 ) Pour le retrait de la place de stationnement
    • 120 $ pour cette perte de valeur locative
    • 300 $ pour les troubles et inconvénients
Motifs

Le Règlement sur le logement de la Ville de Montréal impose au propriétaire l’obligation de détenir un système de chauffage permanent qui permet d’assurer une température minimale de 21 degrés Celsius.

Durant les journées très froides de l’hiver, il peut arriver que la température d’un logement baisse de quelques degrés alors que le système de chauffage peine à maintenir la température requise. Cette situation doit être de courte durée et la température ne peut atteindre un seuil déraisonnable.

Jugement complet

Moudji c. Saviolakis* (2 novembre 2018)

* Demande en rétractation de jugement rejetée

 

Nature du problème

Encombrement du logement

Malpropreté

Bruit excessif

Résumé de la demande

Le locateur demande :

  • la résiliation du bail
Résultat

Le bail est résilié.

Motifs

Le risque d’incendie ou de contamination est accru en raison de l’état d’encombrement du logement, ce qui compromet la sécurité des occupants de l’immeuble.

La locataire trouble la jouissance paisible des lieux en laissant jouer sa radio en continu, jour et nuit, à très fort volume.

Jugement complet

Habitat Métis du Nord c. Béland (11 avril 2019)

 

Nature du problème

Coquerelles et punaises au logement

Coupure de chauffage

Défectuosités au logement

Résumé de la demande

Le locataire demande :

  • la résiliation rétroactive du bail au 1er mars 2018
  • 3 200 $ en diminution de loyer pour la période du 1er juillet 2017 au 28 février 2018 (soit 400 $/mois ou 57 % du loyer)
  • 2 800 $ en diminution de loyer pour la période du 1er mars 2018 au 30 juin 2018 (soit 700 $/mois ou 100 % du loyer)
  • 10 000 $ en dommages moraux
  • 6 124 $ en dommages matériels
  • 30 000 $ en dommages punitifs

(loyer mensuel de 700 $)

Résultat

Le bail est résilié au 1er mars 2018.

La Régie accorde au locataire :

  • 1 680 $ en diminution de loyer de juillet 2017 à février 2018 (représentant 35 % du loyer mensuel)
  • 1 120 $ en diminution de loyer de mars à juin 2018 (représentant 40 % du loyer mensuel)
  • 8 000 $ en dommages moraux
  • 624 $ en dommages matériels
  • 8 000 $ en dommages intérêts punitif
Motifs

Le locateur ne pouvait ignorer la problématique de coquerelles et de punaises de lit dans l’immeuble.

Le locateur avait l’obligation d’informer les locataires, au moment de la signature du bail, de la présence de coquerelles et punaises de lit dans l’immeuble.

Le degré de l’infestation combiné à l’inaction du locateur pour y remédier disqualifie l’habitabilité du logement et cause un préjudice sérieux au locataire.

Le locataire n’a pas droit à l’entièreté des loyers considérant qu’il a habité le logement et que celui-ci ne se qualifie pas d’impropre à l’habitation.

La conduite intentionnelle et malveillante des employés du locateur (mise en demeure transmise par erreur au locataire, coupure de chauffage, comportement irrespectueux) justifie l’octroi de dommages-intérêts punitif.

Le montant des dommages-intérêts punitifs accordé doit refléter la capacité financière de l’auteur de l’atteinte pour éviter de constituer une invitation à violer à rabais les droits fondamentaux d’autrui.

Jugement complet

Lumande c. Raamco International Properties Canadian Ltd. (25 juin 2019)

 

Nature du problème

Logement impropre à l’habitation

Moisissure

Réparations nécessaires

Résumé de la demande

Les locataires demandent :

  • la résiliation du bail
  • 10 060 $ diminution de loyer (50 % d’avril à décembre 2015)
  • 10 000 $ en dommages moraux
  • 28 201 $ en dommages matériels
  • 804 $ en frais d’expertise
  • 258 $ pour vacation au tribunal

(le loyer mensuel est de 2 500 $)

Les locateurs demandent :

  • 7 500 $ en perte de loyers (3 mois)
  • 16 500 $ en dommages matériels
Résultat

Le bail est résilié.

La Régie accorde aux locataires :

  • 10 060 $ en diminution de loyer
  • 8 000 $ en dommages moraux
  • 1 171 $ en dommages matériels

La demande des locateurs est rejetée.

Motifs

La preuve de la contamination doit reposer sur des critères objectifs pour établir le caractère impropre du logement; il faut identifier le contaminant et l’étendue de la contamination.

Une inspection de la maison a révélé la présence d’une moisissure très toxique.

L’abandon des lieux était justifié.

Les symptômes des occupants (l’irritation du nez et de la gorge, sinusite, perte de voix, toux et accumulation de mucus, etc.) sont en liens directs avec l’état du logement.

La preuve démontre une perte de jouissance aussi significative que substantielle des lieux pour les locataires (infiltrations d’eau au sous-sol, trou dans le plafond du salon, état des planches du patio de bois, piscine inutilisable, encombrement des espaces de rangement).

Jugement complet

Lemay c. Fernie (19 juin 2018)

 

Nature du problème

Infestation de blattes et souris

Chaleur intense dans la chambre des enfants

Absence de moustiquaires aux fenêtres du logement

Négligence du locateur à corriger les problèmes

Résumé de la demande

Les locataires demandent :

  • l’exécution en nature des obligations des locateurs
  • une diminution de loyer de 50 % à compter de mars 2017
  • 2 000 $ en dommages moraux

(le loyer mensuel est de 765 $)

Résultat

La Régie accorde :

  • 2 100 $ en diminution de loyer
  • 1 500 $ en dommages moraux
Motifs

Perte de jouissance réelle, sérieuse, significative et substantielle.

Le locateur se souciait peu des problèmes vécus par ses locataires et ne suivait pas les recommandations de l’exterminateur.

Jugement complet

Bouzidi c. 9291-5370 Québec inc. (19 juin 2018)

 

Nature du problème

La locataire a fait une chute dans l’escalier situé dans son logement

Elle s’est blessée en tombant sur le dos

Résumé de la demande

La locataire demande des dommages matériels et moraux de l’ordre de 84 999,99 $.

Résultat

Le tribunal accorde à la locataire :

  • 1 000 $ pour l’expertise médicale
  • 2 000 $ en dommages moraux
  • 350 $ en dommages matériels

pour un total de 3 350 $, soit 1 675 $ après le partage de responsabilité entre les parties.

Motifs

Les locateurs doivent délivrer un logement en bon état de réparation et d’habitabilité, fournir au locataire la jouissance paisible de ce logement et faire les réparations d’entretien.

Les locateurs ont omis d’installer une main courante dans l’escalier.

Au moment de l’accident, la locataire n’était pas chaussée et a répondu précipitamment à la porte.

N’ayant emménagé que la veille dans le logement, la locataire se devait d’adopter un comportement prudent et diligent dans ses actions, ce qu’elle n’a pas fait.

La responsabilité de l’accident est partagée en parts égales entre les locateurs et la locataire.

Le Tribunal doit apprécier le caractère direct et immédiat du dommage en cause.

Jugement complet

Moses c. Chagnon (11 juin 2019)

 

Nature du problème

Punaises de lit

Logement impropre à l’habitation

Les locataires ont quitté le logement avant la fin du bail sans payer le loyer

Résumé de la demande

Les locataires demandent :

  • la résiliation du bail
  • 6 262 $ en dommages moraux et matériels

Le locateur demande :

  • la résiliation du bail
  • 750 $ en recouvrement du loyer impayé (mois d’août)
  • 3 750 $ en dommages et indemnité de relocation (représentant 5 mois de loyer)

(loyer mensuel de 750 $)

Résultat

Le tribunal accorde au locateur :

  • 2 250 $, ce qui représente 3 mois de loyer

Le bail est résilié aux torts des locataires, car ils ont quitté sans droit le logement.

Motifs

La notion de « menace sérieuse pour la santé ou la sécurité » (art. 1913 C.c.Q.) ne s’évalue pas en fonction de la sensibilité particulière de chaque personne, que ce soit au niveau physique ou psychologique.

La norme consiste à savoir objectivement si une personne ordinaire peut vivre dans des conditions telles que celles qui ont été exposées lors de l’audience.

Pour démontrer qu’un logement est impropre à l’habitation, les locataires doivent prouver :

  1. les problèmes reliés à la chose louée ou dans l’immeuble en général
  2. la dénonciation de leurs plaintes au locateur
  3. l’inaction du locateur à exécuter ses obligations
  4. le fait que leur départ est justifié, car le logement était impropre à l’habitation et, si la santé des occupants est en jeu, une preuve médicale est requise
  5. la relation de cause à effet entre l’état du logement et les dommages réclamés

La présence de punaises de lit, même en grande quantité (ce qui n’est pas le cas dans cette affaire), ne rend pas le logement impropre à l’habitation Le locateur a été diligent dans sa gestion de la crise et a pris toutes les mesures nécessaires pour contenir la prolifération de l’insecte.

La résiliation d’un bail aux torts d’un locataire ne met pas un terme à l’obligation de payer le loyer convenu pendant toute la durée du bail.

Le locateur doit démontrer qu’il a entrepris des démarches pour relouer le logement afin de réduire ses dommages.

Jugement complet

Chabot-Fournier c. Gagné (25 avril 2019)

Note au lecteur : Les exemples de décisions ci-dessus ont été sélectionnés et résumés par SOQUIJ. Ils peuvent, dans de rares cas, avoir fait l’objet d’un appel ou d’un pourvoi devant une instance supérieure. Si vous souhaitez citer un de ces jugements devant un tribunal, il est recommandé de faire une vérification auprès du plumitif du palais de justice concerné. 

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