Résumés de décisions

Fin et renouvellement du bail

La Régie met à votre disposition des résumés de décisions portant sur différents sujets. 

Cet outil pourrait vous être utile pour rédiger votre demande ou encore dans le cadre d’une séance de conciliation. Par exemple, il pourrait vous aider à estimer le montant des dommages et intérêts auquel vous avez droit ou encore la nature des ordonnances susceptibles d’être émises par le tribunal.

Avertissement

Les exemples de jugements qui suivent sont présentés à titre indicatif seulement. 

Plusieurs facteurs peuvent influencer la décision d’un juge. Il peut s’agir d’une clause prévue au bail, de la pertinence et de la qualité de la preuve soumise, etc. En résumé, chaque cas est différent et chaque décision dépend de la preuve qui sera faite au tribunal. 

Nature du problème

Incendie

Résumé de la demande

Le locataire demande :

  • 14 905 $ en dommages-intérêts
  • qu’il soit ordonné au locateur de lui louer le logement qu’il habitait avant l’incendie
Résultat

Le locataire ne peut réintégrer son logement après l’incendie.

Aucune somme n’est accordée au locataire pour les dommages qu’il a subis à cause de l’incendie.

Motifs

L’incendie a entraîné la perte complète de l’immeuble.

L’objet du bail, soit le logement, a été entièrement détruit.

Avis d’abandon non requis pour être dispensé de payer le loyer.

Absence de responsabilité du locateur pour les dommages subis par le locataire à cause de l’incendie.

Incendie causé par un autre locataire – force majeure.

Jugement complet

Primeau c. 9287-2878 Québec inc. (14 janvier 2019)

 

Nature du problème

La locataire ne respecte pas une ordonnance de payer son loyer le 1er jour de chaque mois

Résumé de la demande

La locatrice demande :

  • la résiliation du bail
  • le recouvrement du loyer impayé
Résultat

La juge administrative :

  • reconduit l’ordonnance rendue à l’endroit de la locataire pour une durée de 24 mois
Motifs

La locatrice a encaissé le paiement des loyers en retard sans réserve et sans protester.

La locatrice a alors renoncé implicitement à demander la résiliation du bail pour défaut de respect de l’ordonnance.

Jugement complet

Tremblay Gattillo c. Fajardo (18 mars 2019)

 

Nature du problème

Le locataire refuse la demande de reprise de possession des lieux loués formulée par la locatrice

Résumé de la demande

La locatrice demande :

  • l’autorisation de reprendre le logement du locataire pour s’y loger
Résultat

La juge administrative :

  • a autorisé la locatrice à reprendre le logement
  • a accordé une indemnité de 3 500 $ au locataire pour les frais reliés à son déménagement
Motifs

La locatrice est âgée de 80 ans.

L’article 1959.1 du Code civil du Québec vise la protection des aînés, sous réserve de remplir certaines conditions, dans le contexte d’une demande de reprise de logement ou d’éviction.

Malgré l’âge du locataire (70 ans) et le fait qu’il réside dans le logement depuis 10 ans, la locatrice peut obtenir la reprise en raison de son propre âge et de son intention s’y loger.

Jugement complet

Dubois c. Aspell (18 avril 2019)

 

Nature du problème

Le locateur a avisé les locataires qu’il désirait reprendre leur logement pour s’y loger

Résumé de la demande

Le locateur demande :

  • l’autorisation de reprendre le logement des locataires pour s’y loger
Résultat

La juge administrative :

  • a autorisé le locateur à reprendre le logement
  • a accordé une indemnité de 1 500 $ aux locataires pour les frais résultant du déménagement
Motifs

Le locateur a prouvé qu’il entend réellement reprendre le logement pour s’y loger et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre une autre fin.

Il n’est pas nécessaire que l’occupation du logement soit continue pour que la reprise soit considérée comme permanente.

Le locateur peut choisir d’y habiter de façon intermittente comme dans un pied-à-terre ou à temps partiel, pourvu que l’occupation ne soit pas temporaire.

Le locateur ne dispose pas d’autres logements de cinq pièces et demie qui seraient libres.

Jugement complet

Crocco c. Perron (19 février 2019)

 

Nature du problème

Le locataire refuse de quitter son logement

Résumé de la demande

Le locateur demande :

  • l’autorisation de reprendre le logement du locataire afin d’y loger ses 2 filles, à compter du 1er juillet 2019
Résultat

La juge administrative :

  • a rejeté la demande du locateur parce qu’elle ne respecte pas les critères établis à l’article 1963 du Code civil du Québec
Motifs

L’avis de reprise contient une erreur de date puisqu’il précise que le locateur entend reprendre le logement visé à l’expiration du bail, soit le 1er janvier 2019.

Il ne s’agit pas d’une banale erreur d’écriture, car la loi exige que l’avis soit donné dans un délai d’au moins 6 mois avant l’expiration du bail.

Le locateur n’a pas convaincu le tribunal que sa démarche ne constitue pas un prétexte pour atteindre une autre fin considérant notamment les relations difficiles entre le locateur et le locataire et le caractère de courte durée de l’occupation.

Jugement complet

Felizaire c. Assio (31 janvier 2019)

 

Nature du problème

Reprise de logement

Résumé de la demande

Le locateur demande l’autorisation de reprendre le logement du locataire.

Résultat

La demande du locateur est rejetée.

Motifs

L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur (art. 1961 C.c.Q.).

L’expression « à des fins personnelles » figurant dans l’avis ne permet pas au locataire de connaître le bénéficiaire de la reprise de son logement.

Si le locataire refuse de quitter le logement, le locateur doit déposer sa demande dans le mois suivant le refus (art. 1963 C.c.Q.).

La demande du locateur a été introduite hors délai.

Jugement complet

Arseneau c. Gagnon (26 avril 2019)

 

Nature du problème

Le locataire souffre de lombalgie chronique avec sciatalgie. Sa condition s’est détériorée depuis le début de l’occupation du logement.

Il a transmis un avis de résiliation du bail en vertu de l’article 1974 C.c.Q. (motif handicap) accompagné d’un avis médical.

Résumé de la demande

Le locatrice demande :

  • le recouvrement du loyer non payé au moment du départ des locataires, le 25 juillet 2017
  • des dommages-intérêts pour perte de loyer (4 mois, soit d’août à novembre) et le nettoyage du logement (200 $)
  • une indemnité de relocation de 1 015 $ (frais d’énergie, de dépistage et de publicité)
  • des frais bancaires de 25 $
  • le loyer mensuel est de 1 100 $
Résultat

La demande du locateur est accueillie en partie.

L’avis transmis par le locataire est valide et celui-ci est condamné à payer à la locatrice :

  • 2 479 $ à titre de loyer jusqu’à la résiliation du bail le 7 septembre 2017
  • 200 $ pour les coûts de nettoyage du logement
  • 5 $ à titre de frais bancaires pour le chèque qui lui a été renvoyé pour cause de provisions insuffisantes (préjudice réel)
Motifs

L’article 1974 C.c.Q. autorise un locataire qui souffre d’un handicap à se libérer de son bail pour un logement qu’il ne peut plus occuper en raison de ce handicap.

Le locataire doit donner un avis préalable de 2 mois et l’accompagner d’une attestation médicale.

Le locataire ne pouvait plus habiter le logement puisqu’un escalier y donnait accès.

Le bail a été officiellement résilié 2 mois après l’envoi de l’avis à la locatrice, soit le 7 septembre 2017.

Jugement complet

9269-6111 Québec inc. c. Faguy (30 avril 2019)

 

Nature du problème

Reprise de logement

Résumé de la demande

Le locateur demande :

  • l’autorisation de reprendre le logement de la locataire pour y loger son oncle, âgé de 84 ans, dont il est le principal soutien
Résultat

Le locateur est autorisé à reprendre le logement.

Une indemnité de 1 800 $ est accordée à la locataire pour les frais reliés à son déménagement.

Motifs

Le locateur est, pour son oncle, le seul membre de la famille vivant au Canada.

Le sens à donner au mot « soutien » et à l'expression « principal soutien » doit être large et général.

Le locateur a démontré que la reprise qu’il souhaite exercer :

  • vise à loger son oncle près de lui afin de subvenir à ses besoins sur les plans moral, psychologique, familial et social
  • n’a pas pour objectif d’évincer la locataire
  • ne constitue pas un prétexte pour atteindre d’autres fins
Jugement complet

Ignelzi c. Girard (23 avril 2019)

 

Nature du problème

Reprise de logement

Indemnité (art. 1967 C.c.Q.)

Résumé de la demande

Les locateurs demandent :

  • l’autorisation de reprendre le logement du locataire pour y loger leur fille à compter du 1er juillet
Résultat

Le locateur sont autorisés à reprendre le logement.

Des indemnités de 1 900 $ pour les frais de déménagement et de 100 $ pour les frais de branchement à différents services sont accordés à la locataire.

Motifs

Le fait que la locataire a pu bénéficier d’un loyer inférieur au marché n’est pas un facteur prohibant la reprise du logement, bien que cela puisse amener le tribunal à se questionner sur le motif du locateur.

La Régie du logement ne peut accorder des dommages-intérêts à la locataire sous quelque forme et à quelque titre que ce soit (ex. durée de l’occupation, enracinement dans le quartier, perte de temps pour trouver un autre logement, frais de peinture, etc.).

L’indemnité doit être limitée aux frais réels de déménagement.

Afin de déterminer l’indemnité, la Régie doit considérer la jurisprudence récente applicable, la taille du logement, le nombre d’occupants, la situation du logement (rez-de-chaussée ou logement sis à l’étage sans ascenseur) ou la présence de biens particuliers engendrant des frais supplémentaires de déménagement (par exemple, un piano).

Il est bien connu que les frais de déménagement en période de pointe, soit entre le 24 juin et le 7 juillet, avoisinent le double des frais habituels.

Jugement complet

Alcantara c. Gauthier (7 février 2019)

 

Nature du problème

Modification d’une condition du bail

Résumé de la demande

Les locateurs demandent :

  • la fixation du loyer
  • la modification du bail afin qu’il soit interdit aux locataires de fumer du tabac et du cannabis dans leur logement et dans les aires communes de l’immeuble
Résultat

Il est pris acte de l’entente intervenue entre les parties augmentant le loyer mensuel de 10 $.

La demande de modification du bail est rejetée.

Motifs

Une demande en modification des conditions d’un bail en vertu de l’article 1947 C.c.Q. ne peut viser à sanctionner l’inexécution d’une obligation contractuelle par un locataire (en l’occurrence, les allégations de nuisance occasionnée par la fumée secondaire de cannabis).

Lorsqu’un locataire ne respecte pas ses obligations, le locateur a des recours, dont celui prévu à l’article 1863 C.c.Q.

L’ajout au bail d’une clause d’interdiction de fumer dans le logement et les aires communes de l’immeuble porte atteinte au droit au maintien dans les lieux des locataires, qui ont droit au respect de leur vie privée.

Jugement complet

Thiboutot c. Morin-Courchesne (23 mai 2019)

 

Nature du problème

Cession de bail

Refus injustifié

Résumé de la demande

Le locataire demande :

  • statuer sur les motifs de refus
  • statuer sur la validité de la cession

La locatrice demande :

  • la résiliation du bail
  • le recouvrement d’une balance du mois de mai 2019 (178,06 $)
Résultat

Le bail est résilié rétroactivement au 1er mai 2019 aux torts de la locatrice.

Motifs

Le locataire a le droit de céder son bail et la locatrice ne peut contourner ce droit en lui offrant plutôt de résilier le bail.

La locatrice doit entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir les renseignements pertinents afin de prendre sa décision.

La locatrice n’a pas démontré le motif sérieux de son refus.

Le candidat s’est trouvé un autre logement en raison du refus injustifié de la locatrice d'autoriser la cession.

Jugement complet

Laflamme c. Gestion Reluc inc. (6 juin 2019)

 

Nature du problème

Éviction pour agrandissement

Résumé de la demande

La locataire s’oppose à l’avis d’éviction.

Résultat

L’opposition est accueillie.

Motifs

Le locateur n’a pas démontré la faisabilité du projet sur le plan structurel ou la conformité des travaux envisagés aux normes réglementaires applicables (zonage et urbanisme).

Le sérieux de la démarche (faisabilité) se démontre par :

  • une analyse rigoureuse du cadre financier
  • la confection de plans
  • l’expertise de professionnels (ex. : architectes ou ingénieurs)
  • la soumission du coût des travaux
  • l’obtention de permis requis
Jugement complet

Doyle-Gosselin c. 9299-2551 Québec inc. (25 avril 2019)

 

Nature du problème

Reprise du logement

Principal soutien (interprétation)

Résumé de la demande

Le locateur demande d’autoriser la reprise du logement afin d’y loger son oncle âgé de 84 ans.

Résultat

La demande est accueillie.

Une indemnité de départ de 1 800 $ est accordée au locataire.

Motifs

Le locateur est le soutien moral, psychologique, familial et social de son oncle.

La reprise du logement n’a pas pour but d’évincer le locataire.

Jugement complet

Ignelzi c. Girard (23 avril 2019)

 

Nature du problème

Logement à loyer modique

Sous-location interdite

Airbnb

Résumé de la demande

Le locateur demande la résiliation du bail.

Résultat

Le bail est résilié.

Motifs

La locataire a l’obligation d’informer le locateur lorsqu’il y a ajout d’occupant (art. 18 Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique).

La location quotidienne d’un logement par le biais d’Airbnb constitue un changement de vocation de l’immeuble.

Ces locations représentent des risques additionnels pour le locateur.

Jugement complet

Office municipal d’habitation de Sept-Îles c. Jomphe (26 juin 2018)

Note au lecteur : Les exemples de décisions ci-dessus ont été sélectionnés et résumés par SOQUIJ. Ils peuvent, dans de rares cas, avoir fait l’objet d’un appel ou d’un pourvoi devant une instance supérieure. Si vous souhaitez citer un de ces jugements devant un tribunal, il est recommandé de faire une vérification auprès du plumitif du palais de justice concerné. 

Poursuivre la recherche

Au besoin, vous pouvez consulter d’autres décisions en matière de bail de logement en utilisant le moteur de recherche disponible gratuitement dans le site de SOQUIJ.  Pour optimiser les résultats, il suffit de sélectionner un tribunal (ex. : Régie du logement), puis d’inscrire des mots-clés tels que « bruit », « moisissure », « zoothérapie », « résiliation », « expulsion », etc.